お金の教室【資産形成編】

REITってなに?

kurisan
kurisan
今日はREITについて解説していきますね!
beginner
beginner
( ,,`・ω・´)ンンン?ETFにつづき横文字でよくわかない…
kurisan
kurisan
REITとは”Real Estate Investment Trust”の略で不動産投資信託という意味です

ということで今回はREIT(不動産投資信託)について解説していきたいと思います。

<この記事でわかること>
・REITの仕組み・特徴
・REITを始めるならETFがおすすめ!

 

REITの仕組みと特徴

REITとは?

さきほどお伝えしたようにREITとは不動産投資信託です。ですので簡単に言ってしまえばREITとは不動産に投資をする投資信託の事です。

日本のREITは頭に「JAPAN」の「J」をつけてJ-REITと呼ばれています。

  

図のように一般的な投資信託は投資家から集めたお金を一つのファンドとして国内外・株式や債券に投資を行います。

それに対してREITは投資家から集めたお金を一つのファンド*としてオフィスビルや商業施設・マンションなど様々な不動産に投資を行います。

*厳密に言えば私たちは投資証券に投資をします。(後述)

一般的に現物不動産に投資をしようと思った場合、多額の現金もしくは借入れを行って投資をすることになります。しかし、REITを活用すれば現物不動産に直接投資するよりもはるかに少額から不動産に投資をすることが可能になります!

現物不動産投資より有利であるという意味ではありません。

beginner
beginner
なるほど!REITを活用すれば少額から不動産に投資出来るんですね!
kurisan
kurisan
そうですね!いきなり現物不動産投資はちょっと…という方でもREITであれば気軽に始められますね!
kurisan
kurisan
ただ投資信託と全く同じ仕組みではないのでもう少し詳しく説明していきます
REITの基本的な仕組み

REITは多くの投資家から集めたお金をもとに様々な不動産に投資をする仕組みという点では一般の投資信託と同じです。

なにが違うのかというと一般の投資信託は販売会社を通じて「ファンド(投資信託)」と呼ばれる商品に直接お金を投資します。

しかし、REITはファンドに直接お金を投資するわけではありません。

REITは法律上「投資法人」という会社の形態をとることが定められています。一般の会社でいうところの「株式会社」のようなものです。

「株式会社」は「株式」を発行し上場させることによって、投資家は証券市場で「株式」を購入することで「株式会社」へ投資をすることができます。

REITでは「不動産投資法人」が一般でいうところの「株式」にあたる「投資証券」というものを発行し上場させます。投資家は「株式」と同様に証券市場で「投資証券」を購入することで「不動産投資法人」へ投資をすることが可能になります。

beginner
beginner
REITは投資信託と違って株式を買うイメージなんですね!
kurisan
kurisan
そういうことですね!
REITに投資するメリット・デメリット

〇REITのメリット

①現物不動産に投資するより少額から不動産に投資が出来て手間もかからない

②複数の不動産に投資できる(分散投資)

③分配金が支払われやすい仕組み

①現物不動産に投資するより少額から不動産に投資が出来て手間もかからない

一般的に現物の不動産に投資をする場合、大きな資金が必要になります。また、不動産の管理や修繕などの手間や費用がかかりますが、REITであればそのような手間は一切かからずREITに投資するだけで不動産に投資をすることが可能です!

②複数の不動産に投資できる(分散投資)

例えば、保有している不動産の地域で大規模な災害起きて不動産が思わぬ損害を負ってしまったり、収入源である家賃収入が入ってこなくなってしまう可能性があります。それを防ぐためには複数の不動産に分散して投資をする必要があります。

しかしながら、現物不動産には多額の資金が必要なため個人ではなかなか複数の不動産に分散投資をすることが難しいものです。

その点REITであれば投資家から集めたお金を複数の不動産に投資を行いますので、個人でも分散投資が可能になります。

③分配金が支払われやすい仕組み

投資法人は、配当可能利益の90%超を分配すれば、支払い分配金を損金に算入できるため、収益に対して課税されないというルールがあります。

このルールがあるのでREITは分配金が支払われやすい仕組みとなっています!

〇REITのデメリット

①地震・災害などのリスク

②投資法人の上場廃止や倒産リスク

①地震などの災害のリスク

メリット面でも触れましたが不動産投資は物件価格の下落や空室などがリスクになりますが、その中でも影響が大きいのは地震などの災害のリスクでしょう。

ひとたび大きな災害が起きた場合、その地域の不動産は思わぬ被害を受けてしまい、大きな損失を負ったり、中には再建不可能になるケースも考えられます。災害とは違いますが、今回のコロナウィルスによってもホテルや商業施設またはオフィスなどは需要が大きく減少してしまいました。その結果、業績が急激に悪化してそのような不動産を中心に投資をしていた投資法人もまた影響を大きく受けており分配金がかなりの減配となっています。

②投資法人の上場廃止や倒産リスク

投資法人は株式会社同様に証券市場に上場しているため、基準を満たさなくなると上場廃止になることもあります。また会社ですので倒産をしてしまうリスクももちろんあります。

しかし、株式会社と違い投資法人が倒産しても不動産の価値がゼロになったわけではありませんので、不動産が売却されて投資家に返金されますが満額戻るとは保障されていません。

beginner
beginner
REITも投資商品なのでメリットばかりではないですね!
kurisan
kurisan
その通りです!いつもお伝えしている通り、どのような商品もメリット・デメリットがありますのでよく理解して投資することが大切です!

REITへの3つの投資方法

REITの仕組みのところで証券市場で「投資証券」を購入することでREITに投資することが可能であることはお伝えしました。これは基本的なREITの仕組みであってREITに投資するには以下の3つの方法があります。

①個別の投資法人の投資証券を購入する

②REITのETFを購入する

③REITの投資信託を購入する

見ていただくとわかると思いますが、REITへの投資方法も通常の株式投資を行う場合と同じ選択肢なんですね!

投資証券を購入するという事は一般の会社に置き換えると株式を購入するということです。つまり投資証券を購入するという事は「個別銘柄」に投資するということです。

そして、株式に「日経平均」や「TOPIX」などの指数があるようにREITにも「東証REIT指数」などの指数が存在します。そのような指数に連動したETFも存在します。ETFを活用すれば指数の個別銘柄すべてに投資出来ますので株式投資同様、個別の投資法人の投資証券を買うよりも効率的に分散投資が可能になります!

投資信託も同様ですね!投資家から集めたお金を一つのファンドとして複数の投資法人に投資をする投資信託ということです。

ETFや投資信託とは?と思われる方についてはこちらを参照ください☟

投資信託って何?!つみたてNISAやiDeco始めたいけどそもそも投資信託って何?!投資信託の基本的な仕組みをお伝えします。...
ETFってなに?投資信託との違いは?投資を始めようと思って勉強していると投資信託と同様にETFもよく目にする商品の一つだと思います。そこで今回はETFについてその特徴や投資...
beginner
beginner
なるほど💡投資法人も1つの会社と考えたらわかりやすいですね!
beginner
beginner
でも投資法人自体が投資信託だから分散して投資されているんですよね?さらにETFや投資信託で分散投資する必要があるんですか?
kurisan
kurisan
そうですね!最後にその点について説明していきますね!

REITに投資するならETFがおすすめ!

まずはなぜ個別銘柄(1つの投資法人)だけではなくETFや投資信託があるかというと、投資法人にも色々なパターンがあるからです。

具体的な投資法人を例に見てみますね。

〇日本ビルファンド投資法人…オフィス特化型の投資法人

〇日本リテールファンド投資法人…商業施設特化型の投資法人

〇星野リゾート・リート投資法人…ホテル特化型の投資法人

このように投資法人自体が複数の不動産に投資をする投資信託であるものの、その投資先はオフィスだったり商業施設だったりホテルだったりと限定した不動産の場合があります。

また、上記のように不動産の種類は限定していなくても投資先の不動産が首都圏のみであったりなど地域が限られている場合もあります。

つまり、個別銘柄だけでは十分な分散が出来ない可能性があるということです。

もちろん個別銘柄への投資も全然OKですよ!!(^^♪

では、なぜ投資信託よりETFの方がおすすめなのか?

それは個人的REITに投資をする目的は資産の値上がりによるキャピタルゲインよりも「分配金」であるインカムゲインが中心と考えているからです!

低コストのREITのインデックスファンドは基本的に分配金の支払いがないファンドです。もちろん分配金を出すファンドもありますが信託報酬が高くおすすめではありません。投資信託を活用するメリットとしては通常の投資信託と同様に投資が出来るので例えば100円とか1000円という少額からでも投資が可能であるということでしょう。

一方例えば東証REIT指数に連動するETFは平均で3~4%の配当利回りがあります。また、手数料は投資信託よりも低く、投資信託ほど少額から投資は出来ませんが個別銘柄を複数組み合わせるよりは少ない金額で分散投資が可能になります!

さらに詳細は上記ETF記事のリンクを参照頂きたいのですが、ETFであれば法令上「元本返戻金」という配当がありませんので、よく投資信託で問題になっている元本を取り崩して配当を行う「タコ足配当」は絶対にありえないので安心です!

beginner
beginner
個別銘柄にするかETFや投資信託にするのか…REITに投資するにしても目的にあった投資が必要ですね!
kurisan
kurisan
そうですね!REITの特徴を理解して目的に合った投資方法を選択していく必要がありますね!

 

いかがでしたでしょうか?

個人的には長期の資産形成には株式が向いていると考えていますのでREITは必要ないかなと考えています。

インカムゲインを目的とした投資であれば高配当株式投資などと合わせてREITも検討するのはありだと思います。

いずれにせよ自身の「投資目的」と「REITの特徴」を理解したうえで投資判断をするようにしましょう(^^♪

では今回はこの辺で(@^^)/~~~

 

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA